Immobilieneigentümer und Vermieter sind bei enmocos® gut aufgehoben

Als Eigentümer/Vermieter sind Sie nach der Heizkostenverordnung verpflichtet, den Energieverbrauch Ihres Mieters für Heizungswärme und Warmwasser zu mindestens 50 % nach dem Verbrauch des Mieters abzurechnen.

Um diese gesetzliche Vorgabe zu erfüllen und den Verbrauch zu erfassen, müssen Sie als der Eigentümer/Vermieter in den Räumlichkeiten des Mieters entsprechende Erfassungsgeräte installieren § 4 HeizkostenV).

Zugleich verpflichtet die Heizkostenverordnung Ihren Mieter, die Anbringung der Verbrauchserfassung Geräte zu dulden (§ 4 II 2 HeizkostenV). Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist, den Mieter zu einem verbrauchsbewussten Energieverbrauch anzuhalten.

Die Verbrauchserfassung ist unabdingbar für die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Die dafür anfallenden Kosten sind nach § 2 Ziffer 4a BetrKV/§ 7 II HeizkostenV im Rahmen der Heizkosten- und Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umlegbare Nebenkosten. Bei der Umlegung sind einige Details relevant, die mithin die Kostenbelastung bestimmen.

Sie als Eigentümer/ Vermieter können nach eigenem Ermessen Wärmezähler, elektrische Heizkostenverteiler und Verdunstungsgeräte installieren (§ 4 II 4 HeizkostenV). Sie sind nicht verpflichtet, die technisch optimale und wirtschaftlich absolut günstigste Lösung zu wählen (LG Hamburg WuM 1992, 246).

Der Vermieter hat als Eigentümer hat die Wahl, ob er die Erfassungsgeräte selbst kaufen oder mieten will. Dabei müssen Sie die Vorgaben des § 4 HeizkostenV beachten. Werden die Erfassungsgeräte gemietet, sind die Kosten ohne Weiteres in der Heizkostenabrechnung umlegbar.

Kaufen Sie als Eigentümer die Verbrauchserfassungsgeräte, handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 559 BGB, deren Kosten Sie durch die Erhöhung der Jahresmiete um 11 % der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten auf Ihren Mieter umlegen kann.

Die Kosten der Anschaffung der Verbrauchserfassungsgeräte und die Verbrauchserfassung stehen im engen Zusammenhang. Überteuerte Messgeräte verursachen regelmäßig auch höhere Kosten in der Verbrauchserfassung.

Sie müssen daher, wenn Sie die Verbrauchserfassungsgeräte anschaffen, den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Die Anschaffung überteuerter Geräte oder von technisch aufwändigen Geräten, deren Mehrkosten nicht in Relation zum Nutzen stehen, ist unwirtschaftlich (Schmid Mietrecht 2. Aufl. S. 850).

Die Verbrauchserfassungskosten sind insbesondere die Kosten für den Wärmemessdienst. Dazu gehören vor allem der Austausch der Messampullen in den Verdunstungsröhrchen sowie die Kosten für die Ablesung des Verbrauchs und die Erstellung der Heizkostenabrechnung. Auf die Art der Messgeräte und die Durchführung der Berechnung und der Aufteilung kommt es dabei nicht an.

Auch die Eichkosten sind übliche Kosten der Verbrauchserfassung. Im Rahmen von Eichserviceverträgen, die Sie als Vermieter mit der Messedienstfirma häufig abschließen, werden diese Kosten auf die Mieter umgelegt. Muss ein Gerät ausgetauscht werden, können Sie die dafür erforderlichem Kosten umlegen, wenn die Austauschkosten nicht höher als die Eichkosten sind (Wall WuM 1998, 67).

Verbrauchserfassungskosten sind nicht umlegungsfähig, wenn wegen des Ausfalls der Wärmezähler überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden kann (LG Hannover WuM 1991, 540).

Soweit Ihr Mieter schuldhaft die Ablesetermine versäumt hat, können zusätzliche Kosten auf ihn umgelegen (AG Hamburg WuM 1996, 348). Die Ablesefirma kann gegen Ihren Mieter keine Aufwendungsersatzansprüche stellen, da sie nur zum Vermieter in vertraglichen Beziehungen steht. Eine Ankündigung gegenüber dem Mieter, er müsse für einen eventuellen zweiten Termin den Fahr- und Zeitaufwand direkt an die Ablesefirma bezahlen, ist nicht begründet (LG München WuM 2001, 190).

Instandsetzungskosten und Kosten für Ersatzbeschaffungen für defekte Messgeräte müssen Sie als Eigentümer selbst tragen (AG Nürnberg WuM 1990, 524).

Inkassokosten und sonstige Servicedienstleistungen der Messdienstfirma, die nichts mit der Heizkostenabrechnung zu tun haben, braucht Ihr Mieter nicht zu bezahlen (AG Langen WuM 1996, 31).

Der Kostenaufwand für eine Zwischenablesung infolge eines Mieterwechsel ist nicht umlagefähig, da es an der Voraussetzung der fortlaufenden Entstehung fehlt (BGH WuM 2008, 85).

Mietvertraglich kann die Kostenpflicht aber auf den Mieter übertragen werden.

Allgemein gilt, dass die Kosten für die Verbrauchserfassung nur so hoch sein dürfen, wie sie durch die zu erzielende Einsparung an Energie wieder hereingeholt werden können. Es sind also Kosten und Nutzen zu vergleichen. Dabei ist regelmäßig ein Zeitraum von 10 Jahren anzusetzen.

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