Legionellenprüfung und Analyse

Hauseigentümer, Vermieter und WEG-Verwalter von Mehrfamilienhäusern mit zentralen Warmwasseranlagen, in denen Trinkwasser im Rahmen einer gewerblichen oder öffentlichen Tätigkeit bereit gestellt wird, sind verpflichtet den neuen Anzeige- und Prüfpflichten nachzukommen. Finden sich zu viele Erreger, müssen Sie als Eigentümer handeln.

Legionellen sind Bakterien, die vornehmlich in stehendem, warmem Wasser (25 °C bis 50 °C) leben und erst bei Temperaturen von über 60 °C absterben. Warmwasserspeicher und wenig durchflossene Wasserleitungen können Legionellen ideale Vermehrungs-bedingungen bieten.

Die im Wasser vorhandenen Erreger führen nicht zu einer direkten Gesundheits-gefährdung. Die Aufnahme durch Trinken führt normalerweise nicht zu einer Erkrankung.

Gefährlich werden die Legionellen, wenn man sie über fein versprühtes Wasser (Aerosole) inhaliert –

• beim Duschen
• der Verwendung von Whirlpools
• bei Inhalationsgeräten
• Mundduschen

sowie insbesondere beim Einsatz

• von Klimaanlagen.

Über den feinen Wassernebel gelangen die Bakterien in die Lungen und können dort schwerwiegende Infektionen auslösen.

Die Pflicht zur Untersuchung besteht für bestimmte Wassererwärmungsanlagen, die in vermieteten Gebäuden betrieben werden (gewerbliche Nutzung). Ebenso muss das Wasser aus bestimmten Anlagen in Gebäuden mit öffentlicher Nutzung untersucht werden, also zum Beispiel Krankenhäuser, Schwimmbäder, Fitnessstudios, Hotels und auch Altenheime. Der Vermieter oder Eigentümer dieser Anlagen muss das Wasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen.

Die Untersuchungspflicht besteht für Gebäude mit mindestens drei Wohneinheiten. Außerdem müssen Duschen oder andere Einrichtungen vorhanden sein, bei denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt. Bei der Wassererwärmungsanlage muss es sich um eine sogenannte Großanlage mit zentralem Warmwasserspeicher handeln. Anlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern sind generell von der Untersuchungspflicht ausgenommen, auch dann, wenn dort eine Großanlage vorhanden ist.

Die Pflichten des Anlagenbetreibers bestehen darin zu prüfen, ob es sich bei seiner Anlage um eine Trinkwassergroßanlage nach dem DVGW Arbeitsblatt W 551 handelt und daher eine Untersuchungspflicht besteht.

Das sind Anlagen, in denen der Speicher mehr als 400 Liter fasst und/oder das Wasservolumen in der Leitung zwischen dem Speicher und der letzten Zapfstelle mehr als 3 Liter beträgt.

Werden die Wohnungen einer Eigentümergemeinschaft ausnahmslos von den Eigentümern selbst bewohnt, besteht keine Untersuchungspflicht. Sobald aber nur eine Wohnung vermietet wird und sich im Gebäude eine Großanlage zur Trinkwassererwärmung befindet, muss das Trinkwasser untersucht werden.

Wenn die Wohnungen in Mehrfamilienhäusern jeweils mit Durchlauferhitzern ausgestattet sind, besteht keine Untersuchungspflicht, auch wenn das Haus mehr als 2 Wohneinheiten hat.

Bei Großanlagen in vermieteten Gebäuden muss das Wasser mindestens alle 3 Jahre auf Legionellen untersucht werden.

Bei Großanlagen, die in den Gebäuden mit öffentlicher Nutzung betrieben werden, ist das Wasser mindestens einmal im Jahr auf Legionellen zu untersuchen.

Der Eigentümer oder Vermieter muss ein Labor mit den Untersuchungen beauftragen, das für Trinkwasseruntersuchungen zugelassen ist.

Das beauftragte Labor entnimmt vor Ort die Wasserproben und analysiert sie.

Es müssen zwei Wasserproben am Speicher (Vor- und Rücklauf) und zusätzlich je nach Gebäudegröße Proben in mehreren Wohnungen entnommen werden. Die Anzahl dieser Proben richtet sich nach der Anzahl der in der Anlage vorhandenen Steigleitungen (als Faustregel gilt: je "angefangene" 10 Steigleitungen 3 Proben). Außerdem muss bei jeder Wasserprobe die Temperatur gemessen werden.

Wenn der technische Maßnahmenwert von 100 KBE Legionellen / 100 ml Wasser überschritten wird, müssen Sie das Ergebnis dem Gesundheitsamt melden. Je nach Höhe der Legionellenkonzentration wird dann festgelegt, welche Maßnahmen erforderlich sind.

In welchem Umfang das geschehen muss, wird über eine sogenannte Gefährdungsanalyse ermittelt. Zur Erstellung dieser Analyse ist der Eigentümer laut Trinkwasserverordnung verpflichtet, wenn der Maßnahmenwert überschritten wird.

Die Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass die Ergebnisse der Legionellenuntersuchungen den Verbrauchern mitgeteilt werden müssen. Dies kann zum Beispiel durch einen Aushang am Schwarzen Brett geschehen.

Legionellen vermehren sich gut in einem Temperaturbereich von circa 30- 50°C. Über 50°C sinkt die Vermehrungsrate deutlich. Eine dauerhafte Betriebstemperatur im Speicher von 60°C verhindert die Vermehrung von Legionellen. Stagnation des Wassers in den Leitungen führt ebenfalls zu einer höheren Legionellenkonzentration. Man sollte deshalb dafür sorgen, dass in der Trinkwasserinstallation in allen Bereichen das Wasser gut fließen kann. Leitungen, in denen das Wasser dauerhaft steht, also Totleitungen, sollte man vermeiden beziehungsweise vom Trinkwassernetz abtrennen.

Bisher war es zwischen den Mietervereinen und den Haus- und Grundeigentümervereinen hart umstritten, ob die Kosten für diese Legionellenprüfung auf den Mieter umlegbar sind.

Mittlerweile musste jedoch selbst der Mieterbund zähneknirschend eingestehen, dass es sich dabei um umlegbare Betriebskosten handelt.

Die können Sie in Ihrer Betriebskostenabrechnung nach § 2 Nr. 2 BetrKV unter den "Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage" problemlos auf die Mieter umlegen.

Schließlich fallen die Kosten alle 3 Jahre regelmäßig an. Damit weisen sie das typische Merkmal von Betriebskosten auf und sind deswegen ohne Weiteres umlegbar.

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